IMF警告內(nèi)地樓市盈利堪憂 房企內(nèi)外交困債臺(tái)高筑

江家岱　　萬科投資新加坡，碧桂園踏足馬來西亞，萬達(dá)收購美國院線……中國地產(chǎn)商高歌猛進(jìn)的另一面，是其負(fù)債水平的居高不下。國際貨幣基金組織(IMF)4月18日警告，內(nèi)地樓市盈利前景堪憂，地產(chǎn)商負(fù)債水平偏高，須警惕“以債養(yǎng)債”的循環(huán)?！　MF常駐香港代表Andre Meier接受本報(bào)專訪時(shí)告訴記者：“中國地產(chǎn)商受到樓價(jià)調(diào)控和信貸收縮的雙重影響，盈利能力下降；與此同時(shí)，他們大肆利用境外融資平臺(tái)發(fā)行高收益?zhèn)?。償債風(fēng)險(xiǎn)不斷提升，負(fù)債水平攀升不可持續(xù)。”　　根據(jù)湯森金融公司的統(tǒng)計(jì)，中國房地產(chǎn)公司在2011至2012兩年間共發(fā)行了47只債券，涉及金額492.75億美元。今年年初至今，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，香港上市的內(nèi)房企業(yè)已累計(jì)發(fā)行了100億美元的離岸債券，且毫無“收斂”的趨勢?！　?ldquo;境外以債養(yǎng)債，境內(nèi)信托遍地，內(nèi)地開發(fā)商正面臨流動(dòng)性降低和負(fù)債率走高的多重壓力，預(yù)料行業(yè)整合會(huì)加速。”德勤全國房地產(chǎn)行業(yè)主管何錦榮透露，2013年，約有3000億元人民幣的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，中小型開發(fā)商的資金壓力陡增，超過10家內(nèi)地房企正積極爭取年內(nèi)在港上市?！　∠⑷耸恐赋觯啪訕氛龑で笠还P3年期的銀團(tuán)貸款，貸款協(xié)商價(jià)格約為400個(gè)基點(diǎn)。據(jù)悉，雅居樂剛剛在今年1月發(fā)售了一筆7億美元的次級(jí)永久資本債券，短短3個(gè)月后再次向市場“抽水”，融資壓力可見一斑。公司長期被詬病項(xiàng)目布局過于集中于廣東和海南兩省。　　內(nèi)外交困 債臺(tái)高筑　　根據(jù)IMF的計(jì)算，900家中國上市公司的平均盈利占利息支出比率從9年前的4.4%，降至2012年中的2.4%，證明中國企業(yè)的杠桿水平提升；其中房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平高居各行業(yè)之首。截至去年，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率中位數(shù)接近65%?！　ndre Meier分析：“幾乎所有在港上市的內(nèi)地開發(fā)商都對(duì)發(fā)行離岸債券，包括人民幣點(diǎn)心債、美元債券等興趣濃厚。隨著三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的覆蓋越來越多，大型開發(fā)商的平均息率已從2年前的平均12%-13%降至8%左右，但不能奢望境外投資者無限接納高風(fēng)險(xiǎn)債券。”　　今年僅1月份，先后已有14家內(nèi)房企業(yè)發(fā)行不同年期的離岸債券，價(jià)值約為49億美元，已占到2012年總收益的28%，債券期限從幾個(gè)月到最長10年不等。另據(jù)交銀國際研究部的粗略統(tǒng)計(jì)，年初至今內(nèi)地開發(fā)商境外再融資總額已逼近100億美元，進(jìn)入二季度似有增無減?！　?月27日，萬科集團(tuán)首次發(fā)行海外債券，通過萬科(香港)發(fā)行8億美元5年期定息債券。同日，綠城中國宣布增發(fā)2018年到期優(yōu)先票據(jù)所得的凈額款項(xiàng)約3.09億美元，息率8.5%。3月28日，融創(chuàng)中國繼年初配股20億港元后二度融資，發(fā)行5年期高收益美元債券，票息為9.375%，發(fā)行規(guī)模5億美元?！　〗汇y國際房地產(chǎn)分析師劉雅瀚認(rèn)為，內(nèi)房正呈現(xiàn)兩極分化的趨勢：大型龍頭開發(fā)商趁市況較佳，或配股或發(fā)債，積極增資部署海外擴(kuò)張。中小型開發(fā)商則面臨國內(nèi)貸款到期的壓力，急于在海外融資償債。“今年將是內(nèi)地房企境外融資的又一個(gè)高潮。”　　另據(jù)中國信托協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2013年到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品余額高達(dá)3000億元人民幣。何錦榮表示，大多數(shù)信托計(jì)劃在2011年“樓市寒冬”發(fā)行，信托期限從1年至2年，未來數(shù)月將迎來集中償付潮?！　°y監(jiān)會(huì)副主席王兆星4月17日預(yù)警，內(nèi)地房地產(chǎn)負(fù)債水平偏高，將引導(dǎo)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)行業(yè)來說可謂“雪上加霜”?！　?nèi)地房企香港排隊(duì)上市　　“國內(nèi)信貸環(huán)境有緊無松，境外上市成為了大多數(shù)中小型開發(fā)商最后的救命稻草。毫不夸張的說，不上市，就隨時(shí)面臨被兼并或淘汰的厄運(yùn)。”何錦榮透露，短短1個(gè)月內(nèi)，已接觸了10家有意赴港上市的內(nèi)房企業(yè)。除了傳統(tǒng)的中小型住宅開發(fā)商外，另有五六家區(qū)域酒店開發(fā)及運(yùn)營商也積極尋求年內(nèi)上市。投資者對(duì)另類商業(yè)房企的興趣頗高，而對(duì)純粹為了還債的開發(fā)商意興闌珊?！　?ldquo;現(xiàn)實(shí)情況下，中小型開發(fā)商難以取得國內(nèi)銀行貸款，以往發(fā)行投資信托的融資渠道被監(jiān)管層掐斷，誰能搶先獲得境外融資平臺(tái)，誰就能在這輪行業(yè)整合潮中存活下來。就算境外垃圾債息率高至15%，總比餓死強(qiáng)。”　　德勤預(yù)期，離岸企業(yè)債券未來數(shù)年會(huì)成為內(nèi)地開發(fā)商優(yōu)先選擇的融資渠道，但資本市場情緒隨時(shí)左右能否成功發(fā)行和息率變化，負(fù)債過高會(huì)直接影響債務(wù)評(píng)級(jí)，以債養(yǎng)債的模式未必適用于所有開發(fā)商。